캄보디아의 상업 부동산 마켓
캄보디아의 부동산 시장은 역동적이고 진화하는 변화를 경험하고 있으며, 지역과 부동산 유형에 따라 부동산 가격은 전반적으로 안정세를 보이고 있습니다.
프놈펜은 상업용 및 고급 주거용 부동산에 대한 투자를 계속 유치하고 있으며, 이 지역을 지속적으로 변화시키기 위한 투자 유치 발표 이후 시아누크빌에 대한 심사위원단의 참여가 무산되었습니다.
지속적인 도시화, 경제 발전, 진화하는 인구 통계학적 추세를 고려할 때 캄보디아의 장기 전망은 대체로 긍정적입니다. Statista.com 에 따르면 캄보디아의 부동산 시장은 2024년부터 2028년까지 1.56% 성장하여 2028년에는 6,395억 5,000만 달러의 시장 규모가 발생할 것으로 예상됩니다.
나이트 프랭크 캄보디아의 국가 책임자인 로스 휘블은 캄보디아의 상업용 부동산 현황과 이 하위 부문 내 잠재적 기회에 대한 자신의 생각을 덧붙입니다.
웰레는 10년 동안 영국에 본사를 두고 있으며 공공 및 민간 부문 이해관계자와 긴밀히 협력하여 캄보디아의 부동산 부문을 형성하고 업계 표준과 모범 사례를 개선하는 데 도움을 주었습니다.
캄보디아 상업용 부동산 시장의 현재 동향은 어떻습니까?
상업용 부동산의 주요 유형은 오피스 빌딩, 소매 부동산, 산업, 공장 및 창고, 호텔, 상업용 토지 등입니다.
“일반적으로 프놈펜에서는 사무실, 소매, 숙박업 등 모든 부문에 걸쳐 공급 과잉 시나리오에 진입하고 있으며, 기존 공급이 시장에 흡수되기까지는 몇 년이 걸릴 것입니다. 이로 인해 숙박률, 임대료, 호텔 객실 요금이 하락 압력을 받고 있습니다.”라고 Wheble은 말합니다.
캄보디아 국토관리도시계획건설부(MLMUPC)에 따르면 2020~2022년 사이에 부동산 및 건설 프로젝트의 총 투자 자본이 감소했으며, 주거, 산업, 상업 등 모든 부동산 하위 부문이 영향을 받았습니다.
2023년 첫 11개월 동안의 MLMUPC의 최신 데이터는 52억 5,500만 달러 상당의 투자로 보다 낙관적인 그림을 그렸습니다. 개발 중인 총 면적(1,269만 평방미터)과 총 투자 가치는 2022년에 비해 급격히 증가했습니다.
캄보디아 국립은행은 캄보디아의 건설 성장률이 2023년 1.1%, 2022년 0.5%로 보고했으며, 부동산 부문은 작년 0.5% 성장하여 2022년 0.2%보다 소폭 개선되었습니다. 이는 낮은 성장률이지만 여전히 긍정적인 궤도를 달리고 있습니다.
캄보디아의 캄보디아 상업용 부동산은 아세안 동종 업계와 어떻게 비교되나요?
휘블은 “캄보디아 시장은 아직 초기 단계에 있으며, 제한된 기업/브랜드/소매업체의 진출로 인해 사무실 및 소매 공간의 수요 성장이 더디게 이루어지고 있습니다. 그러나 이는 캄보디아가 왕국에 도입할 수 있는 새로운 개념, 기술, 표준 및 관행 측면에서 이웃 국가들을 도약시킬 수 있는 기회이기도 합니다.”라고 말했습니다
새로운 규정은 건축 관행을 개선하는 데 도움이 될 수 있으며, 기술과 개념화는 발표된 최신 개발에서 더 잘 활용되고 있습니다.
인근 국가의 상업용 부동산 시장을 살펴보면 대부분의 국가에서 직면한 어려움이 있습니다:
태국 – 태국 부동산 시장도 2023년에 예상했던 회복세를 보지 못했지만 정치적 불확실성이 일부 회복을 지연시켰습니다. 글로벌 경기 둔화와 부동산 대출 기준 강화에 대한 우려가 우려되고 있습니다.
주거 부문은 태국에서 가장 큰 규모로, 전체 부동산 시장 가치의 3분의 2를 차지합니다. 캄보디아 및 기타 시장에서와 마찬가지로 상업용 부동산은 아직 갈 길이 멀다.
베트남 – 캄보디아의 이웃 국가인 캄보디아도 부동산 시장이 침체되었지만(2022~23년 사이에 부동산 거래 건수가 90%까지 감소했다는 보도가 있습니다) 2024년 하반기에는 반등할 것으로 예상됩니다. 시장을 활성화할 것으로 기대되는 이 부문을 지원하기 위한 정부 정책 외에도 새로운 법률도 통과되었습니다. 하노이와 호치민시와 같은 주요 도시에서도 최근 신규 상업용 부동산이 확산되면서 공급 과잉이 감지되고 있습니다.
캄보디아 도시화
이러한 미국 경제의 성장은 중산층의 확대로 인해 중급 및 고급 부동산에 대한 수요가 증가하면서 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미쳤습니다. 이러한 노크온 효과는 더 나은 표준 주택에 대한 수요가 증가하고 도심이 젊은 층과 일반적으로 고학력 인구에게 계속 매력적이라는 것을 의미합니다.
도시화가 상업용 부동산에 긍정적인 영향을 미치고 있는지에 대해 Wheble은 “물론 그렇습니다. 캄보디아의 주요 도시 내 인구 규모가 증가하면 상업 공간에 대한 수요가 증가할 것이지만, 캄보디아에서 오는 많은 주민이 가처분 소득이 낮기 때문에 이는 장기적인 과정입니다.”
세계은행에 따르면 캄보디아의 도시 인구는 2020년 인구의 약 4분의 1 수준이며, 2030년에는 44%에 달할 것으로 예상됩니다. 캄보디아 정부는 2030년까지 중상위권 국가, 2050년까지 고소득 국가로 탈바꿈시키겠다는 야심찬 목표를 가지고 있습니다.
캄보디아는 2024년(458만 명) 도시 인구가 3.07% 증가했으며, 지난 10년간 연평균 3.29%의 성장률을 기록했습니다.
훈 마네 캄보디아 총리는 2024년 2월에 정부가 “프놈펜의 인프라를 지속적으로 보호하여 증가하는 인구의 개발 수요를 충족시킬 수 있도록 할 것”이라고 말했습니다
캄보디아 부동산 부문의 과제
캄보디아 부동산 시장은 수십 년 만에 가장 큰 어려움을 겪고 있으며, 일부 부동산 유형의 판매 둔화와 공급 과잉 문제가 발생하고 있습니다.
팬데믹 이후 지연, 중국 부동산 시장 우려, 글로벌 경제 우려, 지정학적 문제 등 여러 가지 요인이 복합적으로 작용했습니다.
캄보디아 주거용 부동산 부문이 직면한 어려움이 상업용 부동산 분야로 흘러들어갔는지에 대해 나이트의 프랭크 캄보디아 국가 책임자는 다음과 같이 말했습니다: “앞서 언급했듯이, 우리는 이제 프놈펜의 모든 부문에서 주거 부문과 유사한 공급 과잉 시나리오에 진입했습니다. 이로 인해 가격과 입주율이 하락했습니다. 긍정적인 측면에서는 구매자와 임차인이 상업용 부동산의 경쟁력 있는 가격을 확보할 수 있는 좋은 기회입니다.”
장기적으로 이 분야에 대해 그는 최근 캄보디아의 미래가 밝다는 것은 의심의 여지가 없으며 광범위한 분야에서 풍부한 비즈니스 기회가 있다고 말했습니다. www.realestate.com.kh
Cambodia’s Commercial Real Estate Market
Cambodia’s real estate market is experiencing a dynamic and evolving shift, and real estate prices have generally stabilised, depending on the region and property type.
Phnom Penh continues to attract investment in commercial and high-end residential properties, and the jury is out for Sihanoukville since the announcements on attracting investments to help continue to transform the region.
The long-term outlook for Cambodia is generally positive, considering the ongoing urbanisation, economic development, and evolving demographic trends. According to Statista.com – Cambodia’s real estate market is projected to grow by 1.56 per cent from 2024 to 2028, resulting in a market volume of USD $639.50 billion in 2028.
Ross Wheble, the Country Head for Knight Frank Cambodia, adds his thoughts on the state of commercial real estate in Cambodia and what potential opportunities are within this subsector.
Wheble has been based in the Kingdom for a decade and worked closely with both public and private sector stakeholders to help shape the real estate sector in Cambodia and help improve industry standards and best practices in the industry.
What Are The Current Trends In The Cambodian Commercial Real Estate Market?
The main types of commercial real estate are; office buildings, retail real estate, industrial, factories and warehouses, hotels, as well as commercial land.
“Generally in Phnom Penh, we are now entering an oversupply scenario across all sectors, including office, retail, and hospitality, and it will take some years for the existing supply to be absorbed into the market. This has placed downward pressure on occupancy rates, rents and hotel room rates,” said Wheble.
According to the Cambodian Ministry of Land Management, Urban Planning, and Construction (MLMUPC), the total investment capital in real estate and construction projects fell between 2020-2022 with all real estate sub-sectors impacted; residential, industrial, and commercial.
The latest data from MLMUPC for the first 11 months of 2023 painted a more optimistic picture, with USD $5.255 billion worth of investment. The total area under development (12.69 million sqm), and total investment values were a stark increase compared to 2022.
The National Bank of Cambodia reported the growth of construction in Cambodia at 1.1 per cent in 2023 and 0.5 per cent in 2022, while the real estate sector saw 0.5 per cent growth last year – a slight improvement on the 0.2 per cent in 2022. Those are low growth numbers but are still heading in a positive trajectory.
How Does Cambodian Commercial Real Estate In Cambodia Compare To ASEAN Peers?
Wheble commented, “The Cambodian market is still very much in its infancy, with slow demand growth for both office and retail space due to limited companies/brands/retailers entering the market. However, this also represents an opportunity for Cambodia to leapfrog neighbouring countries in terms of new concepts, technology, standards and practices that can be introduced to the Kingdom.”
New regulations could be coming to help elevate building practices, while technology and conceptualisation is better being utilised in newer developments that have been announced.
Looking at some neighbouring country’s commercial property markets, there are challenges being faced in most countries:
Thailand – The Thai property market also didn’t quite see the recovery that was expected in 2023 but it has been political uncertainty that has stalled some of the recovery. The concerns about a global economic slowdown and stricter loan criteria for properties are the concerns.
The residential sector is the largest in Thailand, accounting for two-thirds of the total market value of its real estate market. As in Cambodia and other markets, commercial real estate has a long way to go.
Vietnam – Cambodia’s neighbour also saw a downturn in its property market (reports suggest that between 2022-23, the number of real estate transactions fell by as much as 90 per cent) but it is anticipated there will be a rebound in the latter half of 2024. New laws have also been passed in addition to the government policies to support the sector which are hoped to boost their market. Major cities such as Hanoi and Ho Chi Minh City have also seen a recent proliferation of new commercial real estate leading to perceived oversupply.
Cambodian Urbanisation
This growth in the country’s economy has positively influenced the real estate market, with an increased demand for both mid-range and high-end properties due to the middle class’s expansion. This knock-on effect means there is increased demand for better standard housing and the urban centres continue to be attractive to the younger and generally better educated population.
On whether urbanisation is creating a positive impact on commercial real estate, Wheble added, “Yes, of course. An increasing population size within Cambodia’s key cities will drive demand for commercial space, however, this is a long-term process as many residents coming from the provinces have a low disposable income.”
According to the World Bank, Cambodia’s urban population was approximately one-quarter of the population in 2020, and it is expected to reach 44 per cent by 2030. The government still has ambitious aims to transform Cambodia into an upper-middle-income nation by 2030 and a high-income country by 2050.
Cambodia saw urban population growth of 3.07 per cent in 2024 (4,58 million people), with a 3.29 per cent annual growth rate for the past 10 years.
Cambodian Prime Minister Hun Manet said in February 2024 that the government will continue to “future-proof Phnom Penh’s infrastructure so it can match the developmental needs of its growing population.”
Cambodian Real Estate Sector Challenges
The real estate market in Cambodia is undergoing its biggest challenges in decades and there has been a slowdown in sales of some property types as well as issues in oversupply.
There have been compounding factors that have contributed to this – with post-pandemic lag, the Chinese property market worries, global economic financial concerns, and geopolitical issues.
On whether the challenges faced by the Cambodian residential real estate sector have trickled down into the commercial real estate space, the Country Head for Knight Frank Cambodia said; “As I mentioned earlier, we have now entered an oversupply scenario across all sectors in Phnom Penh, similar to that of the residential sector. This has led to falling prices and occupancy rates. On the upside, this represents a great opportunity for buyers and tenants to secure competitive prices for commercial real estate.”
On the sector in the long run, he has said recently that there is no doubt that the future of Cambodia is bright, with abundant business opportunities across wide-ranging sectors. www.realestate.com.kh